La réforme 2024 du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) apporte des changements significatifs qui vont impacter les propriétaires et investisseurs. Si vous êtes concerné, il est crucial de comprendre ces modifications pour optimiser vos investissements en location meublée.
De quoi s’agit-il ?
Le statut LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé avec des avantages fiscaux spécifiques. La réforme 2024 vise à ajuster ces conditions pour mieux encadrer et dynamiser le marché locatif. Cette réforme inclut des modifications sur les seuils de revenus, la fiscalité et les avantages fiscaux, particulièrement pour les loueurs de meublés touristiques.
La PLF 2024 et ses changements
La Loi de Finances pour 2024 (PLF 2024) introduit plusieurs changements essentiels pour les LMNP :
- Réduction des avantages du micro-BIC : Les avantages fiscaux pour le régime micro-BIC seront réduits.
- Abaissement des seuils du régime micro-BIC : Les seuils de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC seront abaissés.
- Diminution des taux d’abattements pour le meublé touristique : Les taux d’abattements pour les revenus tirés de la location meublée touristique seront diminués.
La Fiscalité du LMNP
Amortissements
La réforme 2024 n’apporte pas de modifications sur les amortissements. Les propriétaires pourront toujours amortir leur bien meublé. Les amortissements permettent de réduire la base imposable en étalant le coût du bien sur plusieurs années. Par exemple, un bien immobilier amorti sur 20 ans permet de réduire ses revenus locatifs imposables chaque année.
Charges Déductibles
Les propriétaires peuvent continuer de déduire certaines charges, telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les frais de réparation.
Cotisations sociales
Pour les locations de courte durée (location à la journée, à la semaine, au mois) (hors location de chambre d’hôtes et meublés de tourisme) la notion de loueur professionnel ou non n’est pas prise ne considération. Ces locations sont soumises à cotisations sociales lorsque les recettes dépassent 23 000 euros.
Sont exonérés de cotisations sociales tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) de courte durée dont les recettes ne dépassent pas 23 000 euros, ainsi que les loueurs en meublé de longue durée qualifiés de non professionnels.
Réduction des Avantages du Micro-BIC
Le régime micro-BIC offrait jusqu’à présent des abattements généreux sur les revenus locatifs. Avec la réforme 2024, les taux d’abattement pour les locations meublées touristiques sont réduits de 71% à 50%. Cette réduction signifie que les propriétaires seront imposés sur une plus grande partie de leurs revenus.
Abaissement des Seuils du Régime Micro-BIC
Les seuils de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC sont abaissés. Désormais, pour les loueurs de meublés touristiques, le seuil est fixé à 15 000 euros. Ce changement vise à limiter l’accès au régime micro-BIC aux petites structures et à orienter les plus grandes vers un régime réel plus strict.
Plus-values pour les Loueurs en Meublé
Les LMNP sont soumis au régime des plus-values des particuliers, régies par l’article 150 U du Code général des impôts (CGI).
- Calcul : La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (augmenté des frais d’acquisition et des travaux éligibles).
- Abattements : Un abattement pour durée de détention s’applique. Il est de 6 % par an à partir de la 6e année, et de 4 % pour la 22e année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les LMP sont soumis au régime des plus-values professionnelles et doivent réintégrer dans le calcul de la plus-value les amortissements du bien. A l’inverse ils peuvent bénéficier des exonérations sur les plus-value des Petites Entreprises.
Pour résumer ces changements, voici un tableau comparatif :
| Abattement | Seuil Micro-BIC | |||
| Avant | Après | Avant | Après | |
| Chambres d’hôtes | 71% | 71% | 188 700 | 188 700 |
| Meublé longue durée | 50% | 50% | 77 700 | 77 700 |
| Meublé de tourisme non classé | 50% | 30% | 77 700 | 15 000 |
| Meublé de tourisme classé hors zone tendue | 71% | 71% (Majoré de 21 %**) | 188 700 | 188 700 |
| Meublé de tourisme classé en zone tendue | 71% | 71% | 188 700 | 188 700 |
** Sous réserve de recette < 15 000 € en N-1
Conclusion
La réforme 2024 du LMNP introduit des modifications majeures qui nécessitent une adaptation stratégique. Pour optimiser vos investissements et garantir votre conformité, faites appel à notre service de gestion spécialisé en LMNP.
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