SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
Fonctionnement :
- Imposition des revenus fonciers : Les revenus locatifs sont imposés directement au niveau des associés, proportionnellement à leur part dans la SCI. Ces revenus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Avantages et Inconvénients :
| Avantages | Inconvénients |
| Déduction des charges : Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien, etc. | Limites de déductibilité : Certaines charges, comme les amortissements, ne sont pas déductibles. |
| Déduction des déficits fonciers : Les déficits fonciers (lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus) peuvent être imputés sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an. | Imposition progressive : Les revenus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux, ce qui peut entraîner une imposition élevée pour les tranches supérieures. |
| Pas de double imposition : Les revenus sont directement imposés au niveau des associés, évitant ainsi la double imposition. | |
| Imposition des plus-values : Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. |
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Fonctionnement
- Imposition des bénéfices : Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la SCI selon le taux de l’IS (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà).
Avantages et Inconvénients :
| Avantages | Inconvénients |
| Taux d’imposition potentiellement plus bas : Pour les petites SCI, le taux de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices est souvent plus avantageux que les tranches élevées de l’IR. | Double imposition : Les bénéfices distribués aux associés sont imposés une première fois au niveau de la SCI à l’IS, puis une deuxième fois au niveau des associés lorsqu’ils perçoivent les dividendes. |
| Déductibilité des amortissements : Les amortissements permettent de diminuer le bénéfice imposable de manière significative, réduisant ainsi l’impôt à payer. | Complexité administrative : La gestion fiscale et comptable est plus complexe, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable. |
| Stratégies fiscales : Il est possible de déduire un plus large éventail de charges, y compris des rémunérations des gérants, ce qui peut permettre une gestion fiscale optimisée. | Imposition des plus-values : Les plus-values de cession d’immeubles sont imposées au taux de l’IS, sans possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers. |
